Acquisition de SCPI en direct

Il est possible d’acquérir des SCPI en direct afin de diversifier son patrimoine par le biais de la pierre-papier. Un tel achat permet d’obtenir des revenus immédiats et évite les inconvénients de l’immobilier de rapport. Par ailleurs, il peut être judicieux en cas de déficits fonciers reportables de les compenser par des revenus fonciers de SCPI.

Acquisition de SCPI à crédit

Les différents modes d’acquisition :

Le crédit amortissable

Dans le cas d’un crédit amortissable, les échéances de remboursement (annuités) comportent du capital et des intérêts, ces derniers étant se calculant sur le montant du capital qu'il reste à devoir.

Au fur et à mesure des remboursements :

- la part des intérêts, très importante en début de prêt, diminue,
- alors que la part de capital augmente.

Le crédit vous permet de financer la plus grande partie de l’acquisition avec un faible investissement mensuel. En effet, les revenus servis par la SCPI vous permettent de rembourser l’emprunt de manière totale ou partielle.

Le crédit in fine

Dans ce type d'emprunt, le remboursement de la totalité du capital s'effectue à la fin du prêt (in fine, en latin), les mensualités ne servant qu'à payer les intérêts. Le crédit in fine s’oppose au prêt amortissable classique où chaque mois, l'emprunteur rembourse une part du capital et d’intérêts.

Principal avantage du prêt in fine : les remboursements mensuels sont moins élevés. Donc, pour une somme de 100 000 € pris à crédit sur quinze ans au taux de 4%, vous aurez un remboursement de 330 euros tous les mois, contre 740 euros si vous passez par un prêt amortissable (sachant que cette mensualité comprend le remboursement du capital).

Dans le prêt in fine, le capital reste le même sur la durée car il est non amorti jusqu'à la fin du crédit : le montant total des intérêts payés est le même et au final beaucoup plus important que si vous étiez passés par un crédit amortissable.

Meilleures SCPI

L'idéal est que les intérêts permettent de créer un « déficit foncier », directement prelevable sur les revenus fonciers. Pour rembourser le capital à échéance du crédit in fine il est judicieux de souscrire un contrat d’assurance vie. Ainsi vous obtenez au terme non seulement la valorisation des parts de SCPI mais aussi celle du contrat.

Le crédit in fine est particulièrement recommandé pour les personnes qui remplissent ces deux conditions :

- ont une tranche marginale d’imposition élevée supérieure ou égale à 37.36% ;
- disposent dès l’origine d’une partie du capital à investir afin d’assurer le remboursement du crédit au terme.